Mendapat kelulusan loan rumah merupakan detik penting dalam proses memiliki hartanah, namun ramai yang masih tertanya-tanya tentang tanda loan rumah lulus.
Dalam situasi ini, pemahaman yang jelas mengenai isyarat atau petunjuk daripada pihak bank sangat membantu menenangkan kebimbangan pembeli rumah.
Dari panggilan banker hinggalah kepada surat tawaran rasmi, terdapat beberapa petunjuk utama yang menunjukkan permohonan telah berjaya.
Artikel ini mengupas tanda paling sahih berdasarkan pengalaman bekas banker dan prosedur terkini bank-bank di Malaysia.
Bagaimana Proses Kelulusan Loan Rumah Berfungsi
Proses kelulusan loan rumah bermula sebaik sahaja permohonan lengkap dihantar ke institusi kewangan.
Setiap permohonan akan melalui beberapa peringkat penilaian sebelum keputusan diluluskan atau ditolak oleh pihak bank.
Bank akan menyemak profil pemohon berdasarkan rekod kewangan, pendapatan, dan komitmen bulanan.
Sistem seperti CCRIS (Central Credit Reference Information System) digunakan untuk menilai sejarah pembayaran pemohon.
Jika laporan CCRIS menunjukkan tunggakan atau akaun tidak berbayar, peluang kelulusan akan menjadi lebih rendah.
Seterusnya, bank akan mengira Debt Service Ratio (DSR), iaitu nisbah antara pendapatan bersih bulanan dan jumlah komitmen hutang.
Umumnya, bank di Malaysia menerima DSR sekitar 70% ke bawah, bergantung pada gaji dan polisi dalaman bank tertentu. Jika DSR melebihi tahap kelayakan, permohonan akan dipertimbangkan sebagai berisiko.
Pemohon juga perlu menyediakan dokumen sokongan yang lengkap, seperti slip gaji terkini, penyata KWSP, penyata bank, dan dokumen sokongan lain.
Kekurangan dokumen akan melambatkan proses semakan atau menyebabkan permohonan ditolak secara automatik.
Akhir sekali, jika semua kriteria dipenuhi, permohonan akan diluluskan dan bank akan mengeluarkan surat tawaran rasmi.
Tempoh keseluruhan proses ini biasanya mengambil masa antara 5 hingga 14 hari bekerja, bergantung kepada kelengkapan dokumen dan kesediaan pihak pemohon memberi maklum balas segera.
Proses kelulusan loan rumah adalah sistematik dan melibatkan semakan skor kredit, DSR, dokumen lengkap serta keupayaan kewangan pemohon. Persiapan awal yang baik boleh mempercepatkan proses dan meningkatkan peluang kelulusan pinjaman.
Tanda Loan Rumah Lulus dari Bank
Setelah permohonan dikemukakan, terdapat beberapa tanda nyata yang boleh menunjukkan bahawa loan rumah telah diluluskan.
Walaupun setiap bank mungkin mempunyai prosedur tersendiri, petunjuk umum berikut lazim berlaku di kebanyakan institusi kewangan di Malaysia.
1. Panggilan Telefon dari Pegawai Bank
Salah satu tanda paling awal ialah panggilan daripada pegawai kredit atau banker.
Mereka akan menghubungi pemohon untuk mengesahkan maklumat lanjut atau memaklumkan bahawa permohonan telah diluluskan secara prinsip.
Nada percakapan yang positif atau permintaan untuk datang ke cawangan juga boleh menjadi isyarat kuat bahawa kelulusan sedang diproses.
2. Surat Tawaran Rasmi (Letter of Offer)
Apabila loan diluluskan secara rasmi, bank akan mengeluarkan surat tawaran bertulis.
Surat ini mengandungi jumlah kelulusan, tempoh bayaran balik, kadar faedah, dan syarat-syarat penting.
Menerima dokumen ini sama ada melalui e-mel, pos, atau secara fizikal di bank adalah bukti sah bahawa loan rumah lulus.
3. Notifikasi atau Status di Portal Online Bank
Sesetengah bank seperti Maybank, CIMB, dan RHB menyediakan sistem semakan status pinjaman secara online.
Sekiranya status berubah daripada “Dalam Proses” kepada “Diluluskan” atau “Approved,” itu ialah tanda yang jelas.
Ada juga pemohon menerima notifikasi melalui SMS atau aplikasi perbankan mudah alih.
4. Permintaan Tandatangan Perjanjian atau S&P
Jika pemohon diminta menandatangani perjanjian pinjaman atau Surat Perjanjian Jual Beli (S&P), itu juga merupakan tanda sahih loan telah diluluskan.
Peguam bank akan dilantik dan seterusnya proses pindah milik akan bermula.
5. Penerimaan Panggilan daripada Ejen Hartanah atau Peguam
Kadangkala ejen hartanah atau peguam yang mengendalikan transaksi akan menghubungi pemohon terlebih dahulu selepas mendapat pengesahan daripada bank.
Ini juga menandakan bahawa kelulusan loan telah diberikan oleh pihak bank.
Tanda loan rumah lulus termasuk panggilan dari pegawai bank, surat tawaran rasmi, kemas kini status dalam sistem bank, dan permintaan tandatangan dokumen rasmi.
Semua petunjuk ini perlu diperhatikan dengan teliti bagi memastikan tindakan seterusnya berjalan lancar.
Jom Baca
Faktor Penting yang Menyumbang kepada Kelulusan
Bank tidak meluluskan pinjaman rumah secara rawak, sebaliknya, mereka menilai kelayakan pemohon secara menyeluruh berdasarkan beberapa kriteria kewangan dan rekod peribadi.
Memahami faktor ini boleh meningkatkan peluang mendapatkan kelulusan loan rumah dengan lebih mudah.
1. Gaji Bersih dan Kestabilan Pekerjaan
Pendapatan tetap dengan jumlah yang stabil setiap bulan sangat mempengaruhi keputusan bank.
Individu yang bekerja dalam sektor kerajaan atau swasta yang stabil lebih mudah mendapat kepercayaan bank berbanding mereka yang berpendapatan tidak tetap.
Gaji bersih selepas potongan akan digunakan dalam pengiraan DSR (Debt Service Ratio).
2. Skor Kredit dan Rekod CCRIS
Skor kredit yang baik dan laporan CCRIS tanpa tunggakan menunjukkan disiplin kewangan yang kukuh.
Jika pemohon mempunyai sejarah bayaran yang tertangguh atau terlalu banyak akaun aktif, bank mungkin akan menolak permohonan.
Pastikan akaun kad kredit, PTPTN, dan pinjaman peribadi dijelaskan dengan konsisten.
3. Nisbah Hutang kepada Pendapatan (DSR)
DSR mengukur peratusan pendapatan yang digunakan untuk membayar hutang. Bank biasanya menetapkan had DSR antara 60% hingga 70%.
Jika DSR terlalu tinggi, ini menunjukkan risiko ketidakmampuan membayar balik pinjaman, lalu menyebabkan permohonan ditolak.
4. Lengkapnya Dokumen Sokongan
Bank sangat bergantung kepada dokumen sokongan untuk membuat penilaian. Antara dokumen penting termasuk penyata gaji 3 bulan terkini, penyata KWSP, penyata bank, salinan kad pengenalan, dan salinan perjanjian jual beli (jika ada).
Kegagalan menyediakan dokumen lengkap boleh melambatkan atau membatalkan permohonan.
5. Umur dan Status Kewangan Semasa
Umur pemohon juga mempengaruhi tempoh pinjaman. Individu berumur bawah 35 tahun cenderung mendapat tempoh pembiayaan yang lebih panjang, manakala mereka yang berusia lebih 50 tahun mungkin menghadapi had pinjaman yang lebih pendek.
Bank juga melihat jumlah simpanan dan rekod pengeluaran KWSP untuk menilai kestabilan kewangan.
Kelulusan loan rumah bergantung kepada gabungan faktor seperti pendapatan stabil, skor kredit yang bersih, nisbah DSR rendah, dokumen lengkap, dan status kewangan semasa.
Persediaan awal yang teliti akan meningkatkan kepercayaan bank terhadap pemohon.
Timeline Proses & Apa Berlaku Selepas Loan Lulus
Setelah permohonan loan rumah lulus, banyak yang menyangka urusan telah selesai, namun sebenarnya proses masih berjalan.
Fasa ini memerlukan perhatian teliti kerana ia melibatkan urusan undang-undang dan kewangan yang kritikal.
1. Tempoh Masa Proses Kelulusan Loan
Secara purata, masa yang diambil untuk loan rumah diluluskan adalah antara 5 hingga 14 hari bekerja, bergantung pada kelengkapan dokumen dan kecekapan bank serta pemohon.
Jika dokumen tidak lengkap atau terdapat keperluan tambahan, proses boleh mengambil masa lebih lama.
2. Surat Tawaran Rasmi & Tandatangan Perjanjian
Setelah loan lulus, pemohon akan menerima surat tawaran rasmi (letter of offer) daripada bank. Dokumen ini menyatakan jumlah pinjaman, kadar faedah, tempoh bayaran, dan syarat-syarat khusus.
Pemohon perlu menandatangani surat tersebut dalam tempoh masa yang ditetapkan, biasanya 7 hari.
3. Pelantikan Peguam & Tandatangan Perjanjian Jual Beli (S&P)
Bank akan melantik peguam untuk menyediakan dokumen undang-undang berkaitan pinjaman dan harta.
Proses tandatangan Surat Perjanjian Jual Beli (S&P) akan dilakukan selepas itu. Peguam juga akan menguruskan pertukaran nama hak milik kepada pembeli serta pendaftaran cagaran kepada bank.
4. Proses Guaman & Pendaftaran Hak Milik
Peguam akan menghantar permohonan pindah milik ke pejabat tanah dan mendapatkan kelulusan. Tempoh ini boleh mengambil masa antara 1 hingga 3 bulan bergantung kepada lokasi dan jenis hartanah (leasehold/freehold).
Semua dokumen pinjaman akan difailkan di bawah nama pembeli.
5. Pelepasan Wang oleh Bank kepada Penjual
Apabila proses perundangan selesai dan semua syarat dipenuhi, bank akan melepaskan wang pinjaman kepada penjual.
Ini menandakan urusan jual beli selesai secara rasmi. Selepas itu, pemilik boleh mengambil kunci rumah dan mula berpindah.
Selepas loan rumah lulus, pemohon perlu melalui fasa surat tawaran, tandatangan perjanjian, pelantikan peguam, pendaftaran hak milik, dan pelepasan wang oleh bank. Keseluruhan proses ini mengambil masa antara 2 hingga 4 bulan secara keseluruhan.
Kesilapan Lazim & Tanda Loan Tidak Lulus
Tidak semua permohonan pinjaman perumahan diluluskan, dan ramai pemohon tidak menyedari kesilapan yang mereka lakukan hingga terlambat.
Memahami sebab-sebab kegagalan dan tanda awal penolakan boleh membantu anda bersedia untuk langkah seterusnya.
1. Kesilapan Biasa yang Menggagalkan Permohonan
- DSR Terlalu Tinggi: Jika hutang sedia ada melebihi 70% daripada pendapatan bersih, bank akan anggap risiko tinggi.
- Skor Kredit Buruk: Rekod pembayaran pinjaman tertunggak, kegagalan bayar PTPTN, atau banyak permohonan kredit dalam tempoh singkat boleh menjejaskan kelayakan.
- Dokumen Tidak Lengkap: Ramai pemohon gagal menyediakan semua dokumen seperti slip gaji, penyata bank, dan penyata KWSP.
- Pendapatan Tidak Tetap: Pendapatan tanpa sokongan bukti bertulis seperti komisen tidak tetap atau perniagaan tanpa penyata akaun rasmi.
- Permohonan Serentak di Beberapa Bank: Jika sistem bank kesan permohonan aktif di beberapa institusi serentak, ia boleh dilihat sebagai tindakan mencurigakan.
2. Tanda-Tanda Awal Loan Rumah Tidak Lulus
- Tiada Panggilan daripada Banker Selepas 7–10 Hari: Jika tiada maklum balas atau panggilan lanjut, kemungkinan permohonan tidak melepasi saringan awal.
- Permintaan Dokumen Tambahan Berulang Kali: Ini menunjukkan dokumen awal tidak cukup meyakinkan atau terdapat keraguan.
- Status ‘Pending’ Terlalu Lama dalam Sistem Bank: Biasanya menunjukkan permohonan dalam kategori semakan semula atau berisiko.
- Maklum Balas Negatif dari Ejen atau Banker: Ayat seperti “bank masih pertimbangkan” atau “ada isu dengan laporan CCRIS” sering menjadi tanda awal kegagalan.
- Surat Penolakan Rasmi (Rejection Letter): Bank akan menghantar surat menyatakan alasan tidak meluluskan pinjaman.
3. Cara Mengelakkan Penolakan
- Semak DSR dan laporan CCRIS sebelum mohon.
- Sediakan dokumen lengkap dan terkini.
- Elakkan permohonan serentak di banyak bank.
- Bayar tunggakan sedia ada dan kurangkan komitmen hutang.
- Dapatkan bantuan daripada pegawai pinjaman atau ejen hartanah berpengalaman.
Kesilapan seperti DSR tinggi, skor kredit lemah, dan dokumen tidak lengkap menjadi punca utama permohonan ditolak.
Tanda-tanda awal termasuk tiada panggilan banker, status tergantung dan permintaan dokumen berulang. Elakkan kesilapan ini dengan persiapan rapi dan semakan awal.
Nasihat Bekas Banker, Apa Yang Perlu Anda Tahu
Bekas pegawai pinjaman atau banker sering memberi panduan berharga berdasarkan pengalaman mereka menilai ribuan permohonan.
Nasihat ini boleh menjadi panduan praktikal yang sukar diperoleh dalam laman rasmi bank.
1. Jangan Fokus pada Gaji Sahaja, Lihat Komitmen Bulanan
Ramai pemohon menyangka gaji tinggi menjamin kelulusan. Namun bekas banker menekankan bahawa komitmen hutang adalah faktor lebih penting.
Jika seseorang bergaji RM7,000 tetapi membayar RM5,000 sebulan untuk hutang lain, DSR tetap akan gagal.
2. Skor CCRIS Mungkin Bersih, Tapi Bank Juga Lihat Konsistensi
Menurut pengalaman bekas pegawai Loanstreet dan PropertyGuru, pemohon yang selalu “bayar minimum” atau lewat 1–2 bulan walaupun tanpa tunggakan rasmi, tetap dianggap berisiko. Konsistensi adalah kunci, bukan sekadar rekod bersih.
3. Jangan Berbohong atau ‘Adjust’ Dokumen
Kesilapan besar yang sering berlaku ialah memalsukan slip gaji atau penyata bank. Banker berpengalaman boleh mengesan penyimpangan kecil dan terus menolak permohonan. Tambahan pula, pemalsuan adalah kesalahan undang-undang.
4. Gunakan Ejen Hartanah atau Pegawai Loan Berdaftar
Ejen dan perunding yang berpengalaman tahu bank mana yang lebih fleksibel untuk situasi tertentu. Mereka juga boleh bantu semak dokumen, kira DSR, dan hantarkan permohonan dengan cara yang lebih meyakinkan.
5. Semak Sendiri Kelayakan Awal Melalui Kalkulator Loan Bank
Bekas banker mencadangkan supaya semua pemohon gunakan kalkulator loan perumahan online yang disediakan oleh bank untuk semakan awal. Ini boleh elakkan kejutan apabila permohonan ditolak.
Nasihat bekas banker menekankan pentingnya pemahaman DSR, disiplin pembayaran, kejujuran dokumen, dan bantuan pihak berpengalaman.
Tindakan awal seperti semakan kelayakan boleh membezakan antara permohonan lulus atau gagal.
Kesimpulan
Memahami tanda loan rumah lulus membantu mengurangkan kebimbangan semasa menanti keputusan bank.
Melalui panggilan banker, surat tawaran, dan status dalam sistem, pemohon boleh mengesan isyarat jelas bahawa pinjaman telah diluluskan.
Namun, proses ini hanya lancar jika pemohon bersedia dari segi dokumen, skor kredit dan DSR yang sihat.
Nasihat daripada bekas banker membuktikan bahawa kejujuran dan persediaan awal adalah kunci kepada kelulusan pinjaman perumahan.
